Saturday, May 14, 2011

蘇民峰身家7年暴升100倍

以下文章節錄自iMoney
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虎年股樓咆哮,升勢威猛,但送虎迎兔,經濟會否繼續「兔」氣揚眉?

2003年以手上300萬元起家投資買樓買股的風水師蘇民峰,轉眼7年間,身家暴升100倍至近3億元。蘇師傅接受本刊獨家訪問時預測,兔年樓市將會繼續高企,直至2013年才會有機會大跌三成至四成,屆時會是入市的好時機,而本港地運西移,上車一族入市以西環為首選,而九龍旺地則由西九開始,下一站︰ 荃灣。

蘇師傅屈指一算指,港股今年看俏,恒指高位有望升至29000點。在各類股份中,他點出,最旺是屬木的零售服裝股,但由於虎年也是旺木,例如I.T00999)及JOYCE00647)等已升至高位,所以排第二位的屬火股,包括電子、科技及資源股等,值博率較高。

新年想行財運?看看蘇師傅今年選中哪一隻愛股。

買舖投資一年升一倍

陽光和煦,從中環登上行人電梯,由金融中心的地平綫向上走,直達酒吧林立的蘇豪區,於梯旁些利街一家Stylish西餐廳Shelley's Yard,坐滿了歎咖啡的外籍人士,而這餐廳舖位的業主,就是蘇民峰。

3年前他以2,680萬元買入這個地舖連1樓單位,目前已升價3倍至近8,000萬元,換言之幾乎平均一年升一倍。

記者還記得3年前跟蘇師傅到這家舖位拍照,當時還是一間吉舖,貼滿地產經紀的招租廣告,舖位隨即成功租出。獨具慧眼的蘇師傅,當時看準梯旁這個丟空了十多年的舊唐樓,把單位拆牆變身,細門變落地玻璃,搖身一變成為型格餐廳格局,難怪每月穩袋13萬元租金之餘,舖價更直綫上升。

政府出招反而谷旺舖位

相約蘇師傅在這家餐廳訪問,大談兔年投資運程。剛剛完成超豪南極之旅的他春風得意地說,「近期舖位升得好誇張,政府出招後反而谷旺了舖位,我坐飛機返香港,睇報紙見到幾個中環舖位成交,閒閒哋都升了150%200%,我果幾個舖位,咪又求其升至一至兩倍囉!」

2003年沙氏以300萬元發迹,轉眼7年間,蘇民峰投資股樓,身家已暴漲100倍,資產升至近3億元。

他坐在餐吧的高桌上,享受着做業主收租的滿足感,認為舖位仍有很大的升值潛力,「這個些利街14號舖位,20072,680萬元買入,舊年有經紀送票嚟,俾到5,000萬元我都唔賣,現在應該又唔係這個價啦!我心入面知價嘅,只係唔想賣啫,7,000幾萬元至8,000萬元啦!隔籬間舖2,000呎,啱啱租了26萬元,我呢到1,800呎(包括約500多呎室外面積),新租約係13萬元(即回報率約5.8厘),一比就知,我呢度有潛力啦!」

結志街地舖回報21

該些利街舖位,每年以倍數升值,投資回報令人咋舌,不過,要數蘇師傅最得意之作,還是2004年買入中環結志街10號全幢5層唐樓。這幢唐樓的地舖現時仍租了給一間老字號粉麵批發,是一貫舊式街市店舖,舖面賣幾蚊一個麵,但租金收入卻十分可觀,月租約7萬元,還未計算出租閣樓約1.8萬元,合共每月可收 8.8萬元租金。

若單看結志街地舖8.8萬元租金,銀碼實在比些利街店舖少得多,但租金回報率竟然高達21.5厘,相對於銀行幾乎是零利息,簡直是天方夜譚。話說蘇師傅於 2004年的7月,以1,350萬元買入這幢唐樓,翌年再以860萬元把1樓至5樓分拆售予一名外籍人士(後來該名外籍人士把該物業改為服務式住宅),並繼續持有地舖及閣樓,換言之,地舖加閣樓的成本只需490萬元,現時升值至約5,500萬元,即6年間升值逾11倍,若以每月收租8.8萬元計算,回報率高達21.5厘。

「結志街個舖好有前景,但一定要等,等五年十年,等重建搞掂,未來將會經樓梯街上嘉咸街,結志街變成必經之路,所以買舖係睇長遠,最緊要就係收租。」

蘇師傅在堅道還擁有兩個舖位,分別也在兩三年間升了逾倍。「堅道茶餐廳跟寵物店升了一倍都唔止。」

即使舖位價值節節上升,蘇師傅卻無意割愛賣舖套現,「真係唔捨得賣!中環舖位賣一間就少一間,賣咗買唔番。不過,賣咗嘅好處係,可以揸住現金一世環遊世界。最緊要係唔等錢使嘛,賺一舊錢係無用㗎!」

愛舖之深,就連之前出現一個佐敦茂林街逾億元商業大廈筍盤,蘇師傅也忍手,不捨得賣舖換商廈,「早幾個月睇中了這幢商廈,要1.1億元,就係唔捨得賣舖。呢幢商業大廈幾好㗎!2萬幾呎,兩架Lift,仲有3層可以做商舖,買嚟做埋自己寫字樓都抵。」

揭買舖租屋住之謎

有人喜歡儲錢入戶口,但在幾年間身家暴漲的蘇民峰,則選擇了儲樓,大部分物業都是長揸,愈買愈多,「我唔係睇短綫,而係長綫收租,如果係長綫投資基本上係一定賺。有啲人係炒樓,只得一兩厘回報都去買,有啲人好有實力,買完唔使租出去,等層樓升值,但我兩樣都唔係!我一定要睇收租回報,租金夠俾按揭就無問題。」

以他上年10月買入的山頂豪宅為例,樓價2,500萬元,每月供款約6.8萬元,而市值租金達6.8萬元,租金可以足夠繳付按揭供款,換言之,支付首期後,每月毋須額外補貼供款。

蘇民峰的整體商舖租金,不僅為他帶來收入,更加足以支付他的住屋租金,讓他不用捱貴樓,而選擇租住一個2,800多平方呎豪宅,「樓價升,舖價亦升,我就攞店舖的租金去租樓住,乜嘢樓都租到啦,所以我買舖唔買樓。現時住宅租金仍然好平,無論點升都平,以中環樓為例,愛都大廈千呎單位租金約10萬元,如果要買靚景單位要7,000萬元,做乜攞7,000萬元買一層租10萬元嘅樓?用來買股票,一年4厘息,都有480萬元利息,但全年租金只得120萬元。」

做包租公乃退休之道

為了部署日後退休仍可以享有現時的生活水平,他不停買舖收租,「投資要有部署,買物業,不是賺少少就賣,而係要買、買、買,先有用,要買到幾多間?哪要計你要求的生活水準,買到租金收入夠生活開支便可以停手。死儲錢就無用,唔儲又係錯,收租夠你生活,生活水平便不會跌。」

愛玩愛享受的他,深明做包租公是退休之道,「如果唔賣樓攞舊錢,而係每個月收租,攞租金去玩,不知幾好﹗玩完返嚟,本金仲喺到,這就是退休之道。」
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成編文章我就喜歡的一段 "他坐在餐吧的高桌上,享受着做業主收租的滿足感......新租約係13萬元(即回報率約5.8"

而就精要一段 "愛玩愛享受的他,深明做包租公是退休之道,「如果唔賣樓攞舊錢,而係每個月收租,攞租金去玩,不知幾好﹗玩完返嚟,本金仲喺到,這就是退休之道。"


完全實現晒現金流的理念!!!

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